「資産組み換え」による不動産有効活用と相続対策
「資産組み換え」により収益を確保しつつ相続対策上も有利な優良不動産を得る。
未使用の土地、老朽化や空室が目立つ賃貸アパート、郊外で敷地が広すぎる自宅、空家。
これら収益性、利便性に難がある不動産は、時価は低く評価される一方、広さに応じた相続税評価額は割高となり、相続発生時、相続人を困らせる「不利な資産」となってしまいます。これから人口減少が見込まれる需要の弱い地域であれば、資産価値のさらなる下落も予想されます。
これら「不利な不動産」は、売却できるうちに、収益性、利便性に優れ、相続対策上も有利な優良不動産への組み替えをお勧めします。
郊外に未使用の土地を保有するが賃貸アパートを建築しても入居者が集まるか不安
売却・取得
売却資金を元に都内の賃貸不動産１棟を購入
テナントビルを保有するも今後の賃貸需要に不安
売却・取得
売却資金を元に都内の需要旺盛なテナントビル１棟を購入
自宅の敷地が広く有効活用したいが、駅から遠く賃貸に向かない
一部売却
敷地の一部を売却し、この資金を元に、都市部の投資用マンション（区分）を複数室購入。相続時の分割も容易に。
親から相続した家が空き家のまま
売却・取得
売却資金を元に、都市部の投資用マンション（区分）を購入。
資産に占める現預金の割合が多く相続税評価を圧縮したい
取得
現預金の一部を元に、都心部の賃貸マンションを購入
リグロスは、
オーナー様の保有する不動産の規模や立地条件とお客様の状況（経済的な状況、家族構成等）を考慮して、オーダーメイドで資産組み換えの提案を致します。
資産組み換えには不動産の売買取引が伴いますが、リグロスがオーナー様のエージェント（代理人）となって、保有不動産の売却から代替不動産の探索、購入まで、ワンストップでサポート致します。
賃貸経営のコンサルティング
賃貸アパート・マンション建築は立地条件や事業計画を慎重に検討してから判断を
賃貸アパート・マンションを建築すると相続税財産評価額が減額され、相続税の負担が軽くなるメリットがあります。
具体的には建物は自宅よりも30%ほど評価額が減額されます。また土地については借地権割合が70%なら自宅敷地や更地に比べ、21%ほど評価額が減額されます。
ただしこれは賃貸割合１００％（空室率０）の場合であって、もし半分が空室になったら減額割合も半分になってしまい節税効果が薄れます。
その他、賃貸経営では以下のようなリスクを考慮しなければなりません。
空室と賃料下落リスク
人口減少が見込まれる地域では、年々賃貸経営は難しくなってきており、空室と賃料下落リスクに必ず直面します。ところが施工業者が持ち込んだ事業計画はこれらの見通しが甘いケースが多く、結果、事業計画に狂いが生じ、建築費を借入に頼っていた場合、収支が赤字となり、元利金返済に支障をきたします。
「30年一括借り上げ」にも落とし穴が
空室と賃料下落リスクを回避するため「30年一括借り上げ（サブリース）」を行う業者もあります。
一括借り上げはリスク料を業者が取るために、オーナー様の手取り収入は少なくなります。
また一括借り上げの契約は、数年ごとに保証賃料の見直しができる条項があり、計画通りの賃料を30年間保証してくれる訳ではないのです。
しかも「3か月前の通知で解約できる」といった条項も入っており、大きな経済変動があれば契約破棄も想定される点は注意が必要です。
賃貸建物を建築して不動産価値が下がる例も
賃貸不動産の実勢価格は、土地代＋建築費用の積算ではなく、賃料収入を基準とした収益還元価格（※）で求められることが一般的です。（※年間賃料収入÷利回り＝不動産価格）
従って、もし空室や賃料下落により収入が減少すると不動産価値も大幅に下落します。
もし収支が赤字なるような状態になれば、借入金を下回る価値になりかねません。
以上のように賃貸需要の弱い立地で賃貸アパート・マンションを建築し経営することは大きなリスクを伴います。
人口減少に加え昨今の建築費高騰によりますますそのリスクは高まっています。
検討段階から施工業者と連携していない第三者の専門家に相談されることをお勧めします。
「弊社ではオーナー様の所有地が賃貸アパート・マンションに向いているか否かを立地やマーケット、人口動態などのデータから無料で診断します。また、業者が提案する事業計画についても、建築費や収支の見通し等の妥当性を検証します。
相続対策として賃貸経営を検討される場合は、事前にオーナー様の家族状況や資産状況を考慮し、税や金融、法の専門家と連携しながら、節税だけではない分割対策や納税資金対策、争相続の観点までを広範囲に検証し解決策をご提案します。」
